Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung: umlagefähig oder nicht?

Die Nebenkostenabrechnung liegt auf dem Küchentisch. Heizung, Wasser, Müll, alles wie immer. Dann die Zeile „Grundsteuer“, und der Betrag ist höher als im letzten Jahr. Die Steuer zahlt doch der Eigentümer, denkst du dir. Stimmt, und trotzdem darf er sie an dich weitergeben. Er braucht dafür aber eine Grundlage im Mietvertrag, und er muss richtig verteilen. Seit die neuen Bescheide aus der Grundsteuerreform kommen, lohnt sich ein zweiter Blick auf diese Zeile.

Darf der Vermieter die Grundsteuer auf dich umlegen?

Ja. Das BGB erlaubt, dass Mieter die Betriebskosten tragen, wenn die Vertragsparteien das vereinbaren (§ 556 Abs. 1 BGB). Was zu den Betriebskosten zählt, steht in der Betriebskostenverordnung. Gleich die erste Nummer nennt die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, „hierzu gehört namentlich die Grundsteuer“ (§ 2 Nr. 1 BetrKV).

Entscheidend ist also dein Mietvertrag, aber eine lange Liste braucht es dort nicht. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass in einem Formularmietvertrag der Satz genügt, der Mieter trage „die Betriebskosten“ (BGH, Urteil vom 10.02.2016, Az. VIII ZR 137/15). Damit sind alle Positionen der Betriebskostenverordnung gemeint, die Grundsteuer eingeschlossen.

Steht im Vertrag nichts zu Betriebskosten, etwa bei einer Inklusivmiete, ist die Grundsteuer in der Miete enthalten. Eine eigene Zeile darf es dann nicht geben. Welche 17 Positionen insgesamt umlagefähig sind, findest du in unserem Überblick Umlagefähige Betriebskosten. Und was nie auf dich abgewälzt werden darf, steht in der Liste der nicht umlagefähigen Nebenkosten.

Wie die Grundsteuer auf die Wohnungen verteilt wird

Gibt es für ein Mehrfamilienhaus einen einzigen Bescheid, muss der Vermieter den Betrag aufteilen. Haben die Parteien nichts anderes vereinbart, geschieht das nach dem Anteil der Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Steht in deinem Vertrag ein anderer Schlüssel, gilt der. Wie die einzelnen Schlüssel funktionieren, erklären wir unter Umlageschlüssel bei den Nebenkosten.

Anders bei einer vermieteten Eigentumswohnung. Hier bekommt der Eigentümer einen eigenen Bescheid nur für seine Wohnung. Diesen Betrag darf er direkt an dich weitergeben, ganz ohne Umlageschlüssel, weil es nichts zu verteilen gibt (BGH, Urteil vom 17.04.2013, Az. VIII ZR 252/12).

Und wenn im Erdgeschoss ein Laden oder eine Praxis sitzt? Dann liegt der Gedanke nahe, dass das Gewerbe vorab einen größeren Teil der Grundsteuer tragen muss. Für die Grundsteuer hat der BGH einen solchen Vorwegabzug nicht verlangt (BGH, Urteil vom 10.05.2017, Az. VIII ZR 79/16). Begründet hat er das unter anderem mit den alten Einheitswerten. Hat dein Haus einen großen Gewerbeanteil und gilt inzwischen ein neuer Bescheid, frag nach, wie dein Anteil zustande kommt.

Was die Grundsteuerreform seit 2025 ändert

Seit 2025 erheben die Gemeinden die neue Grundsteuer. Die alten Einheitswerte durften höchstens bis zum 31.12.2024 angewendet werden. Die neuen Grundsteuerwerte hat das Finanzamt nach den Verhältnissen zum 01.01.2022 festgestellt.

Gerechnet wird in 3 Schritten. Das Finanzamt ermittelt den Grundsteuerwert und wendet darauf eine Steuermesszahl an, das ergibt den Steuermessbetrag (§ 13 GrStG). Die Gemeinde legt mit ihrem Hebesatz fest, welcher Hundertsatz davon zu zahlen ist (§ 25 GrStG). Den Hebesatz bestimmt also nicht dein Vermieter.

Rheinland-Pfalz wendet für Grundstücke das Bundesmodell unverändert an. Eine Besonderheit gibt es trotzdem: Nach dem Grundsteuerhebesatzgesetz Rheinland-Pfalz dürfen Gemeinden seit 2025 bei der Grundsteuer B getrennte Hebesätze für unbebaute Grundstücke, Wohngrundstücke und Nichtwohngrundstücke festlegen. Das ist eine Möglichkeit, keine Pflicht. Ob deine Gemeinde davon Gebrauch macht, steht in ihrer Hebesatzsatzung.

Die Zeile Grundsteuer kann seit 2025 also deutlich anders aussehen als vorher, nach oben wie nach unten. Ein Fehler ist das nicht automatisch. Ich würde mir den Bescheid trotzdem zeigen lassen, wenn sich der Betrag spürbar verändert hat.

Was das in Euro bedeutet

Beispielrechnung: Ein Haus hat 6 Wohnungen mit zusammen 480 m² Wohnfläche. Deine Wohnung hat 72 m², das sind 15 % der Fläche. Bis 2024 lag die Grundsteuer für das Haus bei 900 Euro im Jahr, auf dich entfielen also 135 Euro. Nach dem neuen Bescheid sind es 1.200 Euro. Dein Anteil steigt auf 180 Euro, also 45 Euro mehr im Jahr oder 3,75 Euro im Monat.

Teurer wird es, wenn der Schlüssel nicht stimmt. Setzt der Vermieter für deine Wohnung 80 m² an statt 72 m², zahlst du im Beispiel 200 statt 180 Euro. Sieht dein Vertrag gar keine Umlage vor, fällt die ganze Position weg.

Rückwirkender Bescheid: Darf der Vermieter nachfordern?

Normalerweise gilt eine harte Grenze. Die Abrechnung muss dir spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB). Mehr dazu steht in Nebenkostenabrechnung zu spät.

Die Grundsteuer ist genau so ein Fall, in dem die Ausnahme greifen kann. Setzt die Gemeinde die Steuer rückwirkend höher fest, kann der Vermieter das nicht früher wissen. Der BGH hat ihm deshalb erlaubt, sich in der Abrechnung eine Nachberechnung dieser Position vorzubehalten (BGH, Urteil vom 12.12.2012, Az. VIII ZR 264/12). Im entschiedenen Fall kam der Bescheid vom 03.12.2007 rückwirkend für die Jahre ab 2002. Der Vermieter hatte in jeder Abrechnung einen Vorbehalt gemacht und durfte 1.095,55 Euro nachfordern. Die Verjährung begann erst, als er den Bescheid kannte.

Eine Nachforderung für die Grundsteuer kann also auch Jahre später noch kommen. Lass dir in dem Fall den Bescheid mit Datum zeigen und schau nach, ob in der alten Abrechnung wirklich ein Vorbehalt stand. Wie der Paragraf mit seinen Fristen im Ganzen aufgebaut ist, steht in § 556 BGB einfach erklärt.

Pauschale oder Vorauszahlung: Was bei einer Erhöhung passiert

Betriebskosten können als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart werden (§ 556 Abs. 2 BGB). Bei einer höheren Grundsteuer macht das einen Unterschied.

• Vorauszahlung: Die Grundsteuer wird jedes Jahr abgerechnet. Steigt sie, siehst du das in der Abrechnung. Danach können du und dein Vermieter die monatliche Vorauszahlung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Das gilt auch umgekehrt, wenn die Steuer sinkt.
• Pauschale: Es gibt keine Abrechnung. Eine Erhöhung darf der Vermieter nur weitergeben, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Er muss sie in Textform erklären und den Grund nennen und erläutern (§ 560 Abs. 1 BGB). Zahlen musst du ab dem übernächsten Monat nach der Erklärung (§ 560 Abs. 2 BGB).

Bei der Pauschale ist auch eine Rückwirkung möglich, aber begrenzt: höchstens bis zum Beginn des Kalenderjahres vor der Erklärung, und nur, wenn der Vermieter sich innerhalb von 3 Monaten meldet, nachdem er von der Erhöhung erfahren hat (§ 560 Abs. 2 BGB).

So prüfst du die Position Grundsteuer

1. Mietvertrag: Ist die Umlage der Betriebskosten vereinbart? Pauschale oder Vorauszahlung?
2. Schlüssel: Wird nach Wohnfläche verteilt oder nach dem Schlüssel aus deinem Vertrag? Stimmen Gesamtfläche und deine Fläche?
3. Betrag: Passt die Summe zum Grundsteuerbescheid für das Abrechnungsjahr? Du darfst die Belege einsehen.
4. Eigentumswohnung: Wird nur der Betrag aus dem Bescheid für deine Wohnung angesetzt?
5. Nachforderung: Kommt sie nach Fristablauf, gibt es einen rückwirkenden Bescheid und einen Vorbehalt in der Abrechnung?

Findest du einen Fehler, hast du selbst eine Frist: Einwendungen musst du spätestens 12 Monate nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 BGB). Wer das nicht selbst durchgehen will, lädt die Abrechnung beim Nebenkosten-Check hoch. Bist du Vermieter oder Verwalter und willst die Abrechnung von Anfang an sauber aufsetzen, hilft dir der Ratgeber Nebenkostenabrechnung erstellen.

Fazit

Über die Grundsteuer an sich würde ich mit keinem Vermieter streiten. Wenn dein Vertrag die Umlage vorsieht, gehört sie in die Abrechnung. Streiten lohnt sich beim Schlüssel, bei den Flächen und bei Nachforderungen, die erst nach Jahren kommen. Den Hebesatz deiner Gemeinde kannst du nicht ändern. Deinen Strom- und Gasvertrag schon: Im Wechselservice schauen wir uns an, was du heute zahlst, und sagen dir, ob es günstiger geht.

Quellen: § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung, § 556, § 556a und § 560 Bürgerliches Gesetzbuch, § 13 und § 25 Grundsteuergesetz (Fassungen abgerufen am 10.11.2026), BGH, Urteile vom 12.12.2012 (Az. VIII ZR 264/12), 17.04.2013 (Az. VIII ZR 252/12), 10.02.2016 (Az. VIII ZR 137/15) und 10.05.2017 (Az. VIII ZR 79/16), Ministerium der Finanzen Rheinland-Pfalz, Seite „Grundsteuerreform“, Grundsteuerhebesatzgesetz Rheinland-Pfalz (GVBl. 2025 S. 25), Finanzverwaltungen der Länder und des Bundes, grundsteuerreform.de.