In jeder Nebenkostenabrechnung, die nach Fläche verteilt, stehen zwei Zahlen, die kaum jemand nachrechnet: die Gesamtfläche des Hauses und die Fläche deiner Wohnung. Aus diesen beiden Zahlen ergibt sich dein Anteil an Grundsteuer, Müll, Hausreinigung, Versicherung und oft auch an einem Teil der Heizkosten. Ist eine davon falsch, zahlst du bei jeder dieser Positionen zu viel, und zwar jedes Jahr. Mit Zollstock, Mietvertrag und Abrechnung kommst du schon weit.

Kurz gesagt

  • Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, werden die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB).
  • Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnfläche, nicht die Zahl im Mietvertrag. Eine Toleranz von 10 % gibt es bei der Abrechnung seit dem BGH-Urteil vom 30.05.2018 (Az. VIII ZR 220/17) nicht mehr.
  • Balkon und Terrasse zählen nach der Wohnflächenverordnung in der Regel nur zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Flächen unter 1 m Raumhöhe zählen gar nicht, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte.
  • Einwände gegen die Abrechnung musst du spätestens 12 Monate nach Zugang mitteilen (§ 556 Abs. 3 BGB).

Welche Flächen in deiner Abrechnung stehen

Bei den Positionen, die nach Fläche verteilt werden, steht in der Abrechnung meist „Wohnfläche“ oder „m²“ und daneben zwei Werte. Der größere ist die Gesamtfläche, also die Summe aller Wohnungen, auf die verteilt wird. Der kleinere ist deine Fläche. Dein Anteil an den Kosten ist das Verhältnis der beiden.

Es kommt also nicht nur auf deine Quadratmeter an. Ist die Gesamtfläche zu klein angesetzt, etwa weil eine Wohnung oder ein Laden fehlt, steigt dein Anteil, obwohl deine eigene Zahl stimmt. Ist deine Fläche zu groß, steigt er ebenfalls. Prüf deshalb immer beide Zahlen. Wann statt nach Fläche nach Personen oder Verbrauch verteilt wird, steht unter Umlageschlüssel bei den Nebenkosten.

Warum die Wohnfläche so viel Gewicht hat

Die Wohnfläche ist der gesetzliche Normalfall. Haben du und dein Vermieter nichts anderes vereinbart, werden die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt (§ 556a Abs. 1 BGB). Nur Kosten, die nach erfasstem Verbrauch anfallen, müssen nach einem Maßstab verteilt werden, der diesen Verbrauch berücksichtigt.

Auch die Heizkosten hängen zum Teil an der Fläche. Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass mindestens 50 und höchstens 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch verteilt werden. Der Rest geht nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach umbautem Raum (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Eine falsche Fläche trifft also auch die Heizkosten.

Es zählt die tatsächliche Fläche, nicht die im Mietvertrag

Dieselbe Zahl in Mietvertrag und Abrechnung heißt noch nicht, dass sie stimmt. Der Bundesgerichtshof hat am 30.05.2018 entschieden (Az. VIII ZR 220/17): Wird nach Wohnfläche umgelegt, ist im Allgemeinen der Anteil der tatsächlichen Wohnfläche an der tatsächlichen Gesamtwohnfläche maßgeblich. Was im Mietvertrag steht, ist dafür nicht entscheidend.

Im entschiedenen Fall stand im Vertrag eine Wohnfläche von 74,59 m², tatsächlich waren es 78,22 m². Die Vermieterin rechnete die Heizkosten der Jahre 2013 und 2014 nach der größeren, tatsächlichen Fläche ab. Die Mieter behielten 42,46 Euro ein und verloren. Der BGH hat dabei seine frühere Linie aufgegeben, nach der bei der Abrechnung eine Abweichung von bis zu 10 % hinzunehmen war (Urteil vom 31.10.2007, Az. VIII ZR 261/06).

Das Urteil wirkt in beide Richtungen. Ist deine Wohnung größer als im Vertrag, darf der Vermieter mit der größeren Fläche rechnen. Ist sie kleiner, muss er mit der kleineren rechnen, auch wenn die Abweichung nur wenige Quadratmeter beträgt. Die 10-%-Grenze zählt heute vor allem bei der Mietminderung. Für die Nebenkosten zählt jeder Quadratmeter.

So rechnet die Wohnflächenverordnung

Was überhaupt zur Wohnfläche gehört, regelt die Wohnflächenverordnung. Direkt vorgeschrieben ist sie für geförderten Wohnraum (§ 1 Abs. 1 WoFlV). Der BGH zieht sie aber auch bei frei finanzierten Wohnungen heran: Der Begriff Wohnfläche ist grundsätzlich nach den Regeln auszulegen, die beim Abschluss des Mietvertrags für preisgebundenen Wohnraum galten (Urteil vom 17.04.2019, Az. VIII ZR 33/18). Abweichen kann es nur, wenn ihr im Vertrag etwas anderes vereinbart habt oder vor Ort ein anderes Regelwerk üblich ist.

Die wichtigsten Regeln aus § 4 WoFlV:

  • Räume und Raumteile mit mindestens 2 m lichter Höhe zählen voll.
  • Bei einer lichten Höhe von mindestens 1 m und unter 2 m zählt die Fläche zur Hälfte.
  • Unter 1 m lichter Höhe zählt die Fläche gar nicht.
  • Unbeheizbare Wintergärten zählen zur Hälfte.
  • Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.

Gar nicht zur Wohnfläche gehören nach § 2 Abs. 3 WoFlV unter anderem Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Dachböden, Heizungsräume und Garagen. Die typischen Fehler stecken genau hier: ein Balkon, der voll mitgezählt wird, oder eine Dachgeschosswohnung, bei der die Schrägen gerechnet sind, als wäre der Raum überall 2,50 m hoch.

Was das in Euro bedeutet

Beispielrechnung: Ein Haus hat 8 Wohnungen, laut Abrechnung zusammen 600 m². Für deine Wohnung stehen 80 m² drin. Darin ist ein Balkon mit 8 m² voll eingerechnet. Nach der Wohnflächenverordnung zählt er zu einem Viertel, also mit 2 m². Deine richtige Fläche sind damit 74 m², die Gesamtfläche sinkt auf 594 m². Nach Fläche verteilt werden 12.000 Euro Betriebskosten im Jahr.

Mit 80 von 600 m² zahlst du 1.600,00 Euro. Mit 74 von 594 m² sind es 1.494,95 Euro. Das sind 105,05 Euro im Jahr, nur durch einen falsch gerechneten Balkon.

Ein Haken bleibt: Haben alle 8 Wohnungen gleich große Balkone und sind alle voll eingerechnet, sinkt die Gesamtfläche auf 552 m². Dein Anteil wäre dann 74 von 552 m², also 1.608,70 Euro, sogar etwas mehr als vorher. Es zählt das Verhältnis. Ein Fehler, der alle gleich trifft, bringt dir wenig. Ein Fehler, der nur deine Wohnung betrifft, bringt dir jedes Jahr Geld zurück.

Du willst wissen, ob die Flächen in deiner Abrechnung stimmen? Der Nebenkosten-Check prüft deine Abrechnung nach festem Regelwerk, kontrolliert Positionen, Schlüssel und Fristen und erstellt bei Fehlern das fertige Widerspruchsschreiben. Die Erstprüfung ist kostenlos, die vollständige Prüfung kostet einmalig 24,90 Euro.

Abrechnung jetzt prüfen

So prüfst du die Wohnfläche Schritt für Schritt

  1. Abrechnung: Gesamtfläche und deine Fläche notieren. Sind sie bei allen Positionen gleich? Haben sie sich gegenüber dem Vorjahr geändert?
  2. Mietvertrag und Grundriss: Welche Fläche steht im Vertrag? Gibt es einen Grundriss oder eine Flächenberechnung aus dem Exposé?
  3. Selbst nachmessen: Raum für Raum Länge mal Breite. Dachschrägen unter 2 m und unter 1 m getrennt erfassen, Balkon und Terrasse extra.
  4. Anrechnen: Volle Räume ganz, Schrägen zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, Balkon in der Regel zu einem Viertel. Keller und Abstellräume außerhalb der Wohnung bleiben draußen.
  5. Gesamtfläche hinterfragen: Passt sie zur Zahl der Wohnungen im Haus? Fehlt eine Wohnung, ein Laden oder das ausgebaute Dachgeschoss?

Die Gesamtfläche kannst du von außen kaum nachmessen. Dafür hast du das Recht auf Belegeinsicht: Du darfst die Unterlagen sehen, auf denen die Abrechnung beruht, und dort nach der Flächenaufstellung fragen. Für die Heizkosten hat der BGH sogar entschieden, dass du die Verbrauchswerte der anderen Wohnungen einsehen darfst, und solange der Vermieter die Einsicht zu Unrecht verweigert, musst du die Nachzahlung nicht leisten (Urteil vom 07.02.2018, Az. VIII ZR 189/17). Wie du die Einsicht anforderst, steht in Belegeinsicht bei der Nebenkostenabrechnung verlangen. Weitere typische Fehler findest du unter Nebenkostenabrechnung prüfen: die 12 häufigsten Fehler.

Fehler gefunden: Frist und Widerspruch

Für deine Einwände hast du eine feste Frist. Du musst sie dem Vermieter spätestens 12 Monate nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Danach kannst du sie nicht mehr geltend machen, es sei denn, du hast die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB).

Schreib den Widerspruch so konkret wie möglich: welche Fläche angesetzt ist, welche du ermittelt hast und wie du darauf kommst, zum Beispiel „Balkon 8 m² voll angerechnet, nach § 4 WoFlV in der Regel ein Viertel“. Leg deine Aufstellung bei und bitte um Korrektur. Ein Muster und den Ablauf findest du in Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung.

Rechne vorher mit dem Beispiel oben nach, um wie viel es geht, und denk daran, dass die tatsächliche Fläche auch größer sein kann als die im Vertrag. Bist du selbst Vermieter und willst die Flächen von Anfang an sauber aufsetzen, hilft dir der Ratgeber Nebenkostenabrechnung erstellen.

Fazit

Die Wohnfläche ist eine unauffällige Zahl, die viele Positionen beeinflusst. Ich würde sie einmal gründlich nachmessen und das Ergebnis aufheben. Stimmt sie nicht, bekommst du jedes Jahr etwas zurück. Die Fläche deiner Wohnung kannst du nicht ändern, deinen Strom- und Gasvertrag schon: Im Wechselservice schauen wir uns an, was du heute zahlst, und sagen dir, ob es günstiger geht.

Quellen: § 556 und § 556a Bürgerliches Gesetzbuch, § 7 Heizkostenverordnung, §§ 1, 2 und 4 Wohnflächenverordnung (Fassungen abgerufen am 12.11.2026), BGH, Urteile vom 31.10.2007 (Az. VIII ZR 261/06), 07.02.2018 (Az. VIII ZR 189/17), 30.05.2018 (Az. VIII ZR 220/17) und 17.04.2019 (Az. VIII ZR 33/18).

Häufige Fragen

Für die Nebenkosten die tatsächliche Fläche. So hat es der BGH am 30.05.2018 entschieden (Az. VIII ZR 220/17). Das gilt auch, wenn die Abweichung unter 10 % liegt, und in beide Richtungen.
Nach § 4 WoFlV in der Regel ein Viertel, höchstens die Hälfte. Ein Balkon mit 8 m² zählt also meist mit 2 m². Steht er voll in der Fläche, lohnt sich eine Nachfrage.
Teilweise. Unter 1 m lichter Höhe zählt die Fläche gar nicht, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, ab 2 m voll (§ 4 WoFlV).
Spätestens 12 Monate nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach sind deine Einwände ausgeschlossen, außer du hast die Verspätung nicht zu vertreten. Für jede neue Abrechnung beginnt die Frist ab ihrem Zugang neu, ein Fehler, der wieder auftaucht, lässt sich dort erneut rügen.